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    时间:2018-12-27 17:59:49  来源:  作者:浏览:  
    (原标题:投资日本房产年回报15%?现实没有那么容易,来看5大忽悠手段)

    近日,有媒体刊文称,今年不少国人前往日本进行房产投资并获利丰厚。文章描述,一位在日本定居4年的民宿经营人士称,2014年他们夫妻办理了日本投资经营签证,移居北海道,并购置两套独栋别墅,房价加改造、装修共花费300万元人民币。目前的年均投资回报率超过15%,在他的带动下,已有不下10位朋友在北海道投资民宿。

    一些知名新媒体也对该文进行转载,并一度登上新浪微博的热门榜单。然而证券时报记者从熟悉日本事务的法律咨询机构了解到,该文其实漏洞百出,纯粹是一篇“忽悠文”。

    忽悠一:民宿属灰色地带,无法申请日本投资签证

    原文指出,2013年,在北海道旅行的李先生被当地70%以上的森林覆盖率吸引,认为日本北海道的风光媲美北欧,来了就不想走了。过了一年,李先生带上妻子(在北海道购置两套独栋别墅)办了投资经营签证,成功移居日本。

    真相会是这样?对此,炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉记者,投资经营签证虽然相对好办,但也有门槛,即必须是日本政府许可的经营范围。在2018年6月15日《日本民泊法》(编者注:“民泊”即汉语民宿之意)出台之前,民宿一直还是比较灰色的领域,如文中所说2014年便以民宿为经营业务申请投资经营签证,几无可能。

    据介绍,关于此的变通方式,例如说,以在日本注册的公司持有房屋进行租赁业务,租金作为公司稳定的现金收益,那么就可以申请投资经营签证。

    忽悠二:刻意混淆“北海道”房价概念

    投资日本房产年回报15%?来看5大忽悠手段

    图片来源:google地图网页版

    原文说,李先生夫妇在北海道购置了两套独栋别墅,一套是建好3年的次新房,一套是已经有25年房龄的二手房,房价加局部改造、装修,一共花了300万元人民币。

    对此,证券时报记者查看资料发现,虽然原作全文都在说北海道,但北海道是日本的一个区域,相当于我国行政区“省”的概念。日本的行政区划是“一都两府一道(四十三县)”,分别是东京都、京都府、大阪府和北海道。也就是说,北海道属于日本的一级行政区域,它的陆地面积约8.35万平方公里,相当于2.5个海南省(3.54万平方公里)。

    全文只说北海道,但不指明哪个城市。那么就好像是,我向朋友吹嘘说花300万元在海南买了一栋别墅,但不告诉你是在三亚、海口,还是在儋州、临高。实际上,海南全岛不同地方的房价差别可达数倍。安居客统计显示,三亚的二手房最新均价为3.3万元,环比上月下跌0.84%,而儋州均价约8000元。

    投资日本房产年回报15%?来看5大忽悠手段

    图片来源:google地图网页版

    原作全文只是说“我在北海道买了独栋别墅,做民宿出租赚了很多钱”,但丝毫未提是在北海道最大城市札幌,还是富良野、小樽这样的旅游城市,或者干脆是在偏僻乡野?无疑,这不是在瞎编,就是在刻意隐瞒真相。

    证券时报记者的一位日本朋友说,独栋别墅其实就是日本的“一户建”,即使在北海道,不同区域的价格也差异巨大。

    忽悠三:2万元购房税费成本?后面加个“零”还差不多

    原文指出,李先生夫妇在日本北海道买了价值200万元人民币的房子,要交的印花税、登记税、取得税,总计约2万元,成本并不算高。李先生还说,日本的土地和房屋都是永久产权,每年缴纳物业持有税(评估价的1%)。而独立别墅一般没有物业费,公寓须交管理费。

    首先需要明确,由于人工成本极高,日本的房屋改造和装修费用相当昂贵。25年房龄的“一户建”,在日本实际操作中,房屋本身已基本没有价值,实际只剩土地的价格,建筑物基本都是白送的。其次,日本的房屋内部装修成本非常高,当然材料的品质也非常好。总的来说,如果地段合理,那么从买地到改造,300万人民币的价格也说得过去。

    不过,人民币200万元的房子,各种费用却远不止2万元。记者通过专业法律顾问了解下来,这里所谓的2万元中介费及税费,应该是翻几倍的15万元甚至更多。为此,记者采访了炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩,他为我们做了详细介绍。

    第一是中介费,买方需支付总价200万元的3%,即6万元人民币的中介费;以及每套6万日元的手续费,两套就是12万日元(合计约7500元人民币)。光中介费用就接近7万元人民币。

    第二,日本房屋交易需缴纳登记税和取得税,分别是评估价格的3%和2%,也就是说,两套房子的登记取得税(相当于我们国内税务未合并之前的国税和地税)为房屋评估价的5%,而一般评估价格是实际成交价的一半,尤其是房龄较长的物业。那么按照李先生200万元购入两套别墅来计算,登记税和取得税一共就是100万的5%,即至少为5万元人民币。

    第三,印花税是每套5000日元,两套合计630元人民币。

    第四,物业持有税,为评估价格(注:按照市场价的一半计算,实际可能略多)的1.4%,一共是1.4万元人民币。

    第五,都市计划税,为评估价格的0.3%,一共是3000元人民币;

    第六,每套需缴纳10万日元的“司法书士报酬”,两套合计人民币1.25万元。

    不包括交通跑腿、吃喝住宿等费用,李先生在日本买两套独栋别墅花费200万元人民币(不含装修),光是交给日本政府和中介机构的税费就超过了15万元人民币。其他各种不可预知的费用并未计入。

    原作中的2万元购入税费,对于不了解日本市场的中国投资者来说,有很明显的误导嫌疑。

    忽悠四:每年营业180天,剩下的半年休息?

    原文说,2015年初,李先生将手上的两套物业进行改造,一套整租,一套自住分租。向政府申请了民宿许可,一年有180天可营业。虽然不是全年,但日本住宿费高,像北海道,民宿标间500-600元/晚,套房800-1000元/晚,整栋3000元/晚起。因此,只经营180天的收益也不错。一般来说,北海道12月-3月中旬是冰雪旺季,5月-9月中旬是春夏旺季,开放180天足够了,剩下的时间要么是请朋友来住,要么干脆空着。

    看到这里,读者心中可能升起一股莫名的冲动吧?多么令人憧憬的生活啊,一年只需工作半年,还能有15%的年化收益。总之,赶紧去日本投资民宿吧,别在国内股市瞎折腾了。

    但事实上,这也是完全混淆了《日本民泊法》的“新旧法”要求。

    炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉证券时报记者,日本民泊新法2018年6月15日正式颁布,之前根本没有所谓“180天许可”的要求。按照此前的管理规则,只能以“旅馆业简易宿所”的名义申请开办所谓民宿,走的是旅馆业法,相当复杂,比如说对消防、区域规划、房间大小、内部设施等都有严格明确的要求。

    也就是说,2018年6月之前的日本民宿业,实际上并没有法律明确界定,所有人都是偷偷摸摸在干,反正也是自己的房子。这篇报道,实际上是拿2018年的最新法律要求(比如180天营业时间),去套用之前5年的事,完全是一笔烂账,故意把真真假假的事情混在一起。

    而且,日本北海道的民宿价格,远没有每晚500-600元人民币这么高。

    先回到前面提到的区域问题,北海道面积很大,那么这里最大的城市札幌,一般酒店和民宿的价格大概是什么水平呢?据公开数据,每年的1月-3月间,札幌的商务酒店价格在7000-12000日元之间,约合430-750元人民币之间,而且住宿条件比民宿要舒适许多,房间一般还都挺大。

    在北海道的富良野、网走、知床、斜里、旭川、小樽这样的旅游地区,旺季的商务酒店价格也就是在500-800元人民币之间。其中,旺季时富良野和小樽的民宿一般在300元人民币左右。而即便在东京这样的大都市,民宿也不过500-600元人民币这个水平。至于原文提到“整栋3000元人民币一晚”,更是有夸大的嫌疑。

    事实上,原文从头到尾都没有提到这两套别墅在哪个城市。散落在2.5个海南岛那么大的北海道上面,来对读者大谈特谈回报和收益,又从何说起呢?

    忽悠五:混淆企业与个人税费

    原文说,李先生夫妇这两栋别墅的日常开销,除了水电采暖费1500-2000元人民币/月/栋,物业持有税5000元/年/栋,再无其他费用。此外,长租或民宿收入需缴个人所得税,12万元/年以内税额的,缴纳5%,12万-20万元/年税额的,缴纳10%;年家庭收入总额不到350万日元(约22万元人民币)的,属于低收入阶层,免除个人所得税。

    但实际上,日本的水电费开销非常高,并非原文那样的轻描淡写。由于这篇刊登于官媒版面的文章遗漏了别墅的区域及面积介绍,所以无法具体一一对应起来。但举个最简单的例子,在东京租房的朋友应该有概念,一室一厅的房子,平时水电取暖的话,一个月8000日元水电费(约合500元人民币),还必须节约着用。一般的三口之家,每月的正常水电费应在12000日元以上,约合750元人民币。

    关于税费,这里的问题就来了。这对中国夫妻是投资经营签证过去的,或是设立了公司,以公司名义持有房屋,或是个人持有房屋,租给自己的公司,公司再出租经营。但无论如何,都必须是以公司的名义做经营收入财报的,也是需要缴纳公司利得税之后,个人部分才能正常缴税。

    这篇文章的受访者李先生,故意把家庭收入、低收入阶层免税等不同范畴的事物混淆在一起,但事实上必然是公司先完税,分配到个人之后,再由个人完成缴税义务。而不是文中那样混为一谈,误导读者。

    总结:中国人为何容易被忽悠?

    证券时报记者经过多方求证和详细调查后发现,这可能是一篇漏洞百出、严重失实的文章。这篇文章巧妙地把“投资经营移民”、高回报(15%)、低投入(300万元)等多个让人心动的要素组合在一起,极不负责地夸大了日本不动产投资市场的优势,而选择性忽略了高昂的成本、激烈的竞争等事实。

    最后来看看日本的“无风险收益率”水平以及资金借贷成本等,我们就可以更科学地判断该如何“投资日本”。天上不会掉馅饼,像这篇文章吹嘘的毫不费力赚取15%回报,稍微想一想就知道是不可能的。

    截至记者12月25日发稿,日本10年期国债收益率已跌至0%,为2017年9月以来首次。也就是说,人们买国债的目的不是为了增值,只是为了让资金收益不会成为负数。相比起股市暴跌来,这里还算安全。

    投资日本房产年回报15%?来看5大忽悠手段

    数据来源:Wind资讯

    再来看日本股市。受隔夜美股暴跌影响,日本股市日经225指数12月25日更是收跌超5%。

    投资日本房产年回报15%?来看5大忽悠手段

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    此外,日本主要银行金融机构的长期贷款利率,多年来一直维持低位,当前在1%左右的低水平。

    投资日本房产年回报15%?来看5大忽悠手段

    数据来源:Wind资讯

    那么这样看来,中国人只需花费300万元人民币,就可获得日本移民签证,还能“半工作半休息”享有15%的年回报。您觉得这靠谱吗?

    记者再次提醒各位,在日本经营民宿的回报,远比想象中要低。投资者切不可盲目轻信网上的信息,以免上当受骗。无论是投资美国、英国还是日本、澳大利亚的不动产,首先要抛弃国内长期形成的那种“买房必涨”固有思维。另外,也要尊重法律人士的意见,在投资决策之前,适当花些钱请法律专家咨询一下,绝对利大于弊。

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